Nil Caouissin : la loi Le Meur – Echaniz n’est pas une réponse assez forte à la crise du logement

Port de Vannes (Morbihan, France)

Après un vote à l’Assemblée nationale, c’est maintenant le Sénat qui vient d’adopter la loi Le Meur – Echaniz, du nom de la député macroniste et du député socialiste qui en sont à l’origine. L’objectif est de combattre la crise du logement, principalement en limitant le poids des locations de meulés touristiques (type Airbnb). En attendant la version définitive de la loi, le Peuple breton a interrogé Nil Caouissin, conseiller régional UDB, sur ce qu’on peut attendre concrètement du texte en cours de discussion.

La mesure-phare de cette loi, c’est l’alignement de la fiscalité des meublés de tourisme sur celle des locations classiques. De quoi changer la donne en faveur de l’habitat à l’année ?

C’est difficile à dire, parce que le texte tel qu’il existe fait cohabiter plusieurs cadres distincts pour la taxation des revenus des meublés de tourisme. D’abord il y a une distinction selon le degré de tension immobilière. Cela peut s’entendre d’avoir des règles différentes pour certaines communes rurales où le marché du logement est moins tendu et où il y a peu d’offre d’hébergement touristique classique, surtout si on veut rééquilibrer un peu les flux touristiques. Il faut y ajouter une différence entre les meublés classés et non-classés. En fin de compte, le seul cas sur quatre où la fiscalité sera alignée sur celle de la location classique, c’est pour les meublés de tourisme non-classés dans des zones où l’immobilier est considéré comme tendu. Je ne dis pas que ce n’est pas un progrès, mais c’est timide. Avec cette règle, jamais les locations de tourisme ne seront plus taxées que les locations pour les habitants ! J’aurais inversé la logique : pas d’abattement fiscal pour les locations de meublés touristiques (donc, plus d’impôts que pour une location classique), sauf dans les zones rurales où il n’y a pas de problèmes d’accès au logement, où on aurait le même abattement. Ainsi faire de la location de meublé de tourisme ne serait jamais plus intéressant (fiscalement) que louer à des habitants. Mais pour en arriver là il reste du chemin à faire.

Il y a moins médiatique mais sans doute encore plus important : l’obligation de performance énergétique pour les meublés de tourisme. En quoi est-ce un progrès ?

Il faut rappeler que pour les locations à des résidents principaux, la loi interdit progressivement les passoires thermiques. Mais pas pour les locations de meublés touristiques. Le risque est donc que des centaines de milliers de propriétaires de passoires thermiques préfèrent louer en location de courte durée plutôt que continuer à louer à l’année, pour éviter d’avoir à financer des travaux importants de rénovation énergétique. Voilà l’enjeu d’appliquer l’obligation de performance énergétique aux locations de meublés touristiques également. Mais cette disposition n’entrerait en vigueur qu’en 2034 ! Ce serait donc la porte grande ouverte à la conversion massive de locations classiques en locations touristiques pendant encore 10 ans. Comme s’il n’y avait pas d’urgence !

Certaines communes n’ont pas attendu cette loi pour agir, comme Saint-Malo qui limite les meublés de tourisme à un logement par personne, avec des quotas par quartiers. Pourquoi ne pas généraliser ce type de solution ?

On pourrait s’attendre en effet à voir plus de communes suivre cet exemple, et je suis surpris que ce ne soit pas encore le cas. Certaines collectivités ont du mal à s’approprier le sujet, soit par manque de données, parce qu’elles ont peu de personnel administratif, parce qu’il y a des risques de procès de la part des lobbys d’investisseurs. Il a là quelques points positifs dans la loi : par exemple, la généralisation du numéro d’enregistrement, avec un téléservice de déclaration qui transmettrait toutes les informations aux communes. Cela peut simplifier les choses pour des communes dotées de peu de moyens, qui hésiteraient à mettre ces procédures en place elle-même de peur d’accroître la charge de travail de leurs agents. On peut apprécier aussi de voir que la loi confirmerait certains dispositifs de régulation mis en place par des villes ou des EPCI, comme la compensation ou les quotas de locations de meublés touristiques. Rappelons qu’en Bretagne 79 % de la population est favorable à ce type de régulation pourtant encore peu répandu (https://www.udb.bzh/non-classifiee/sondage-ifop-commande-par-ludb-sur-le-logement-en-bretagne/).

Au-delà des locations de de meublés touristiques, la loi s’attaque aussi aux résidences secondaires en mettant en place des interdictions localisées. Une variante du statut de résident ?

Au niveau des principes en effet, on voit bien que les législateurs commencent à se dire qu’il faut prioriser le logements des habitants plutôt que les résidences secondaires, surtout dans un contexte où on construit moins, moins vite, et plus cher. Ils savent aussi que la population est massivement favorable au statut de résident. Par contre, là, on peut s’interroger sur la portée de cette mesure. Les conseils municipaux pourraient choisir des zones réservées à la construction de résidences principales. Très bien, mais il fallait le faire il y a trente ans, cela aurait été utile vu tout ce qui s’est construit. On prend cette mesure au moment où le ZAN (Zéro artificialisation nette) se met en place : c’est à dire qu’on protège le logement permanent dans les futures logements, alors que cette catégorie se réduit… aujourd’hui, c’est sur l’ensemble du parc qu’il faut agir, pas seulement les nouveaux logements, en limitant l’accès à la propriété aux personnes habitant sur les territoire depuis au moins un an. Sinon, on fait une mesure symbolique, mais qui concernera peu de logement. Par ailleurs, on réduit cette possibilité aux communes qui peuvent surtaxer les résidences secondaires où qui en comptent au moins 15 %: donc la plupart des communes sont exclues ! Il faudra attendre de constater le problème pour pouvoir agir une fois que le parc de logements de la commune sera grignoté, sans pouvoir anticiper. C’est un manque de confiance dans les élus locaux.

Il faudra donc une nouvelle loi ?

Oui, certainement. Mais on voit bien la difficulté à avoir une loi cohérente, ambitieuse et opérationnelle pour toutes la France, tellement les situations locales sont différentes. Cela aboutit à des compromis compliqués et pas à une réponse aussi forte que nécessaire. Mieux vaudrait confier des pouvoirs de régulation aux collectivités locales, charge à elles d’adapter leurs politiques de régulation à leur situation particulière. On a besoin d’une loi qui pose des principes (par exemple, garantir la priorité à la vie sur un territoire, quand il y a concurrence pour le logement entre les habitants et le secteur touristique) et des objectifs de résorption du mal-logement et de la tension immobilière, et qui, pour la mise en œuvre, confie des moyens réglementaires et fiscaux aux collectivités. Pour cela aussi les gens sont prêts. 59 % des Bretons pensent que « la Région Bretagne devrait disposer d’une autonomie en matière de législation et de fiscalité pour mieux réguler le marché de l’immobilier ». Ce serait beaucoup plus efficace et démocratique que ce qui se fait en ce moment.

> Ar Skridaozerezh / La Rédaction

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