Vincent Aulnay, le cauchemar d’Airbnb !

Invité lors de la journée consacrée au logement organisée par le groupe Breizh a-gleiz (composé de l’UDB et d’Ensemble sur nos Territoires) au Conseil régional de Bretagne, Vincent Aulnay a accordé un long entretien au Peuple breton. Ce n’est pas la première fois que ce Parisien travaille avec notre magazine et il nous paraissait légitime de présenter celui qui a été très tôt un lanceur d’alerte contre les méfaits de la multinationale californienne.

Le Peuple breton : Rien dans ton activité professionnelle ne te prédestinait à ce combat contre Airbnb. Pourtant, en quelques années, tu es devenu une référence sur le sujet, jusqu’à devenir un conseiller des collectivités, tout ça à titre bénévole. Comment en es-tu venu à militer ainsi ?

Vincent Aulnay : Dans les années 2010, je me suis intéressé à l’immobilier. Je me demandais à l’époque quand la bulle allait s’arrêter. En 2012 est arrivé Airbnb et j’ai vu cela d’un bon œil au départ. De leur côté, les hôteliers avaient payé un cabinet pour savoir si ce nouvel arrivant sur le marché constituait ou non une menace pour eux. Au final, ce dernier avait conclu que ça ne durerait pas, qu’ils n’avaient rien à craindre.

Et puis, en 2016, j’ai eu envie de m’installer. Or, contrairement à ce que les prévisions des spécialistes annonçaient, les prix avait explosé (voir la courbe de Friggit). Le vieillissement de la population était censé faire baisser ces prix et contre toute attente, la courbe a continué à monter. J’ai donc cherché à comprendre pourquoi. En 2017, je me suis penché plus sur Airbnb et j’ai découvert qu’il y en avait partout. Pourquoi ? Parce que c’était hyper rentable. De là est née mon envie de faire un travail militant pour dénoncer les logiques de spéculation.

En quatre années, Airbnb a retiré du marché l’équivalent d’un an de construction de logements. Vincent Aulnay

Airbnb suffirait donc à expliquer les prix actuels de l’immobilier ?

Quand l’entreprise Airbnb est arrivée en France en 2012, seule 4000 annonces étaient en ligne. En 2013, ce chiffre est passé à 30000 environ. Puis, en 2014, à 160000. En 2015, 350000. Aujourd’hui, on compte près de 700000 annonces. Le covid a fait exploser un phénomène déjà en pleine ascension. Pour mieux comprendre ces chiffres, il faut rappeler qu’en France, on construit en moyenne 450000 nouveaux logements à vocation d’habitation. En quatre années, Airbnb a retiré du marché l’équivalent d’un an de construction de logements. Comme si nous n’avions pas construit pendant un an…

C’est donc une crise du logement et non du bâti…

En effet. Le bâti est là, il existe. On peut loger tout le monde. Il y a des quartiers à Paris sans habitant ! En utilisant certains outils comme googlestreetview, on peut constater les volets fermés. Et cela dure depuis quelques années. Il y a du bâti donc, mais on en fait un mauvais usage.

D’un regard positif au départ, tu es donc passé à un regard négatif ?

Chacun voit midi à sa porte. Moi, je ne voulais pas investir, je voulais juste acheter un bien, être propriétaire. Ce que je dénonce, c’est le business, la spéculation. Maintenant, je suis papa. Dans 20 ans, si mes enfants veulent aller faire leurs études disons à Bordeaux, je devrais leur dire non car je ne pourrais pas leur trouver un logement.

Face aux appétits d’investisseurs, certaines communes ont mis en place des mesures. A commencer par Paris. Toi qui vit en région parisienne, que peux-tu nous en dire ?

Paris a d’abord mis en place la « compensation de changement d’usage ». Il faut d’abord rappeler que chaque bien a une « destination » : commercial, agricole, habitation, administratif, industriel… Le logement est une sous-catégorie d’habitation. Tu as dedans aussi bien les résidences principales que secondaires. Dans le commercial, on retrouve les artisans, les cinémas, les bureaux… et celle qui nous intéresse « hôtels et autres hébergements touristiques ». Si vous voulez louer un bien immobilier en Airbnb toute l’année, vous devez le passer dans cette sous-destination donc passer d’« habitation » à « commercial ».

Or, il existe une loi de compensation d’usage. A Paris, il faut acheter deux fois la superficie perdue en plus de la superficie achetée. Donc, si vous achetez pour louer 50m², vous devez acheter en tout 150m² dont 100m² seront en location traditionnelle. Ce dispositif a été complété par le numéro d’enregistrement car les annonces Airbnb sont anonymes. En 2021, la ville de Paris a durci la compensation en passant de x2 à x3.

Cela a-t-il été suffisant selon toi ?

La mairie a, sans le vouloir, déplacé l’appétit des investisseurs sur une autre catégorie de biens immobiliers. Ceux-ci achètent désormais des bien commerciaux pour les reconvertir en Airbnb. Du coup, tous les petits commerces sont rachetés pour en faire de l’hébergement touristique. Il manquait une corde aux outils de la ville de Paris : la régulation de sous-destination. Car elle n’a pas le droit de refuser un changement de sous usage au sein d’une même catégorie de biens. Elle a donc interpellé Mme Wargon [ndlr : ministre du logement]. Il aura fallu un an et de nombreux de tweets d’élus comme Ian Brossat par exemple pour que Mme Wargon se décide à signer un décret permettant aux villes de s’opposer au changement de sous-destination.

Et après cela ?

En réalité, je n’aime pas trop cette solution de « compensation ». Celui qui voudrait changer un logement en atelier d’artisan voit son problème se complexifier. Pour réguler un seul type d’usage, on a sanctionné d’autres catégories qui, dans certain cas, ne posaient pas de problème. Qui plus est, la compensation n’est valable que pour les villes de plus de 200000 habitants et/ou celles qui ont le statut de zones tendues. Et puis, les villes font ce qu’elles veulent au niveau des règles. A Versailles, par exemple, la règle, c’est : exemption de compensation au 1^er bien en location et à partir du 2^nd transformé, vous êtes à une règle de 1 pour 1.

Cette solution comporte une faille de taille, c’est qu’elle a ouvert la porte à la sous-location. Désormais, les investisseurs ne prennent même plus la peine d’acheter. Ils louent (avec l’accord du propriétaire) car la compensation n’est pas soumise aux locataires ! Il leur suffit de louer 10 appartements à 10 propriétaires différents. Il n’y a pourtant qu’un seul gestionnaire, le locataire. De cette façon, ils évitent à tous les propriétaires et surtout au loueur Airbnb la contrainte de la compensation.

On sait également qu’il existe un vrai business derrière Airbnb…

Cela séduit les propriétaires car ils veulent la sécurité du loyer et la propreté. L’exploiteur le leur garantit et cela lui rapporte à lui entre 4 et 5 fois le prix du loyer qu’il doit aux propriétaires. Aujourd’hui, il y a des formations qui vous enseignent comment faire. Et le pire, c’est qu’elles sont remboursées par Pôle Emploi ou le compte professionnelle de formation (CPF). J’ai découvert cela dans un séminaire payant sur Paris ! Je pensais y trouver de gros propriétaires parisiens, mais pas du tout : c’était au contraire des gens tout à fait « normaux », des classes moyennes, plutôt en périphérie de Paris genre Marne-la-Vallée puisqu’il y a une demande à côté d’Eurodisney. Aucun propriétaire, que des gestionnaires en sous-location. Aucun nom à particule, mais des Robert ou Amed !

Le lendemain, j’ai créé une annonce pour un faux appartement à louer en traditionnel. 3h après, j’étais sollicité par une cinquantaine de personnes candidat à la location dont 3 investisseurs Airbnb. Ce sont eux qui m’ont expliqué comment faire… et comment contourner la compensation de changement d’usage légalement.

Quelles sont les mesures que tu préconises ? Le plus radical serait certainement de n’autoriser la location que dans sa résidence principale. Une chambre en somme, comme l’esprit initial d’Airbnb ?

On peut rêver ! Rappelons d’abord les règles. Si tu es présent dans le logement, tu n’as pas de limitation de location à l’année. Si tu loues ta résidence principale en entier, en revanche, tu ne peux excéder 120 jours/an. Au-delà, le bien n’est plus considéré comme ta résidence principale. Je ne préconise pas la compensation de changement d’usage.

Je regarde plutôt les mesures mises en place par la ville de Saint Malo par exemple [lire Le Peuple breton d’octobre 2021]. C’est devenu la ville la plus sévère de France avec l’obligation d’enregistrer, la possibilité de ne louer qu’un seul bien par propriétaire physique ce qui exclut les SCI, l’autorisation de changement d’usage pour 3 ans maximum et des quotas par quartiers. 4 mesures qui, ensemble, créent une synergie qui rend l’environnement instable pour l’investisseur Airbnb sur du long terme.

La mesure est récente puisqu’elle est applicable depuis le 1er juillet 2021. Mais on voit déjà les résultats : – 30 % d’annonces ! Les investisseurs vendent leurs biens. Les loueurs Airbnb (aidés par la multinationale), eux, attaquent la ville en justice avec l’aide d’une agence immobilière de Saint-Malo (Cocoonr) et d’un avocat de Bordeaux spécialisée Airbnb. Au départ, nous étions sceptiques sur ces mesures, mais force est de constater qu’elles font très peur aux intéressés…

N’y a-t-il pas un risque de déplacement du problème ? Sans coordination, les investisseurs de Saint Malo ne vont-ils pas en face, à Dinard ?

J’ai appelé les propriétaires vendeurs. Ils m’ont expliqué effectivement qu’ils allaient investir à côté. Donc oui. Certains mentaient aussi par omission en ne me disant pas qu’il existait des contraintes de location de courte durée à Saint Malo. J’imagine donc que des investisseurs ont récemment acheter à Saint Malo pour louer en Airbnb et découvre après la remise des clés qu’ils ne pourront pas.

Quid de la fiscalité ?

On peut sans doute revoir la fiscalité des meublés touristiques effectivement. Il est aberrant de constater qu’un Airbnb classé hébergement touristique bénéficie d’abattements fiscaux de 71 %, mais aussi une exonération des impôts locaux, de la CFE, une réduction de la taxe de séjour.

Alors qu’ils font concurrence à l’hôtellerie et retire des logements locatifs à l’année du marché…

Oui ! Un investisseur fait ses calculs. Est-il plus intéressant de louer de façon classique ou en Airbnb ? Avec le paramètre fiscalité, Airbnb devient une évidence. Il y a 30 % d’abattement sur une location traditionnelle. Il faudrait donc inverser cette fiscalité pour réorienter les investisseurs vers la location traditionnelle. Et puis, il faut des contrôles. C’est comme les limitations de vitesse : il y a une règle, mais sans radar, personne ne la respecterait ! La nouvelle loi énergie a aussi des articles inadmissibles : les loueurs Airbnb ne sont pas soumis au diagnostic énergétique. Donc, les passoires thermiques qui ne peuvent plus être habitées en logement principal peuvent être louées en Airbnb !

Une concurrence déloyale !

Je propose que les loueurs s’engagent à fournir tous les deux ans un diagnostic énergétique à leur assurance. Pour les communes, le plus facile, pour commencer, c’est d’imposer le numéro d’enregistrement. Même pour le loueur, ce n’est rien ! Mais cela permet d’avoir des données et de faire des études pour étayer les choix politiques.