APL. Un nouveau coup de bambou pour les plus modestes !

Depuis que nous avons publié cet article, un traitement particulier pour les bénéficiaires du dispositif PSLA dont le contrat d’entrée dans les lieux a été réalisé au plus tard le 31 décembre 2017 a été décidé. Ceux-là pourront donc encore bénéficier de l’APL. Notre article soulevait donc un problème qui a été résolu.

Après l’annonce cet été de la diminution des APL pour tout locataire bénéficiaire, l’Assemblée Nationale a adopté, le 21 décembre, la suppression des aides au logement pour l’accession à la propriété à l’exception de l’achat d’ancien à rénover en zone rurale. La suppression du PSLA [Prêt social location-accession] va avoir des conséquences dont on ne mesure pas encore bien l’ampleur. Elle risque en tout cas d’être un coup de bambou pour ceux qui espéraient échapper au paiement d’un loyer ad vitam æternam.

En France, les organismes bailleurs sociaux sont des constructeurs disposant d’un agrément au titre du service d’intérêt général. Ils construisent, acquièrent, améliorent, attribuent, gèrent et cèdent des logements locatifs à loyers plafonnés (HLM). La mesure de diminution des APL adoptée cet été avait déjà attisé la colère des organismes HLM sur qui repose en réalité la baisse du loyer réclamée par Emmanuel Macron. Cette décision les privent en effet de plusieurs millions d’euros de fonds, pour entretenir et rénover le parc existant mais aussi construire de nouveaux logements sociaux. Avec cette nouvelle annonce du gouvernement touchant l’accession à la propriété, bénéficiaires de logement PSLA et bailleurs sociaux risquent d’y laisser encore quelques plumes…

Pour rappel, le principe d’achat en location-accession est de passer par une phase locative obligatoire (de 4 à 12 mois) avant de lever l’option d’achat, c’est à dire acter la propriété. Or, certains candidats au PSLA déjà entrés dans le logement ne pourront plus lever l’option d’achat, du fait de l’application de cette mesure depuis le 1er janvier, l’APL étant indispensable et prise en compte dans l’étude initiale de leur projet deux ans auparavant. Pour être plus clair : sans APL, le montage financier de l’acquisition n’est plus valable…

Outre une grande déception, ces familles devront à court terme quitter ce logement car ces biens n’ont pas vocation à entrer dans le parc HLM locatif des bailleurs sociaux (le principe du dispositif PSLA consiste en une phase locative d’une durée maximum de 4 ans). Ces mêmes personnes qui auront sans doute quitté un logement social pour accéder à la propriété devront donc être relogées.

Les bailleurs sociaux, quant à eux, vont devoir porter financièrement ces nombreux immeubles sur une durée plus longue, mobilisant ainsi des fonds qui auraient dû servir à construire de nouveaux logements sociaux. Une fois les logements libérés, ils devront les revendre dans des conditions qui seront nettement moins favorables pour le futur acquéreur. En effet, le logement ayant eu un premier occupant ne réunira plus les conditions nécessaires pour être éligible au prêt à 0 %. À moins d’en baisser le prix, déjà nettement inférieur au prix du marché, qui aura intérêt à acheter ces logements alors que de nouveaux programmes PSLA bénéficiant du prêt à taux 0 % sont proposés par ces mêmes bailleurs sociaux ?

Autre effet pervers : la suppression des aides au logement à l’accession à la propriété touche également les ménages qui souhaitent acheter un bien ancien, avec ou sans travaux de rénovation, en zone tendue (métropoles et grandes villes de Bretagne), faire construire ou acheter un logement neuf. Cette mesure va priver près de 10 % des candidats à l’accession à la propriété de pouvoir s’engager sur un projet d’achat de leur résidence principale. Ces mêmes personnes sont la plupart du temps locataires HLM et libéraient des logements sociaux lorsqu’ils devenaient propriétaires. Il est alors fort à craindre que le délai d’attente risque encore de s’allonger pour obtenir un logement social dans les zones les plus tendues.

En Bretagne, comme dans beaucoup d’autres régions, on cultive la nécessité de devenir propriétaire car la part que représente le logement est trop lourde dans le budget des ménages. Le parc locatif social est bien souvent insuffisant, et il n’existe pas de réelles mesures d’encadrement des loyers dans le parc privé.

Sur le fond, on est d’accord pour dire que le marché immobilier et plus particulièrement celui de la construction et du bâtiment ne peut pas fonctionner éternellement sous perfusion. Les mesures coûteuses telles que le prêt à 0 % et les aides aux logements maintiennent en effet des prix de fonciers bien trop élevés. Mais il serait illusoire de croire que ces dispositifs expliquent à eux seuls le prix du foncier. En Bretagne, si le logement est cher, c’est aussi dû à d’autres éléments telles l’attractivité de ses métropoles, mais aussi la forte proportion de résidences secondaires, sur le littoral notamment. La LGV mettant Paris à moins d’1h30 de Rennes a d’ores et déjà des répercutions sur le marché immobilier, rendant un peu plus difficile l’accès au logement des Bretonnes et des Bretons, notamment des plus modestes.

Le gouvernement semble avoir traité la question du logement à toute vitesse, comme la plupart des autres mesures déjà mises en place depuis cet été. Cette question nécessitait pourtant une réflexion allant bien au-delà d’une économie budgétaire à court terme. Le paradoxe étant qu’en supprimant l’aide au logement à l’accession, les ménages aux revenus les plus modestes resteront locataires et par conséquent resteront bénéficiaires des APL location. Mauvais calcul car cette mesure risque au final de coûter plus cher à long terme. Tous les effets secondaires n’ont sans doute pas été appréhendés sérieusement puisqu’aucune mesure transitoire n’est proposée pour accompagner cette réforme du logement, creusant ainsi davantage le fossé entre riches et pauvres. Mais c’est une marque de fabrique du néo-libéralisme !